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キャッシュアウトとは

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pixta_1023475_M キャッシュアウトとは、キャッシュフロー のうち「流出」の部分を指す言葉です。
キャッシュフロー(お金の流れ)には、流入(収入)を表す「キャッシュイン」と、流出(支出)を表す「キャッシュアウト」という、逆の流れを示す2種類の概念があるのです。



キャッシュアウトを制する者は、不動産投資を制する

不動産投資で成功するには、以下の2本線を攻略するしかありません。


  • ・キャッシュインを増やす
  • ・キャッシュアウトを減らす

それ以外にはないのです。
しかし、キャッシュインを増やすには、「空室が埋まるか」「退去者が出たときに、期間を空けずに新たな入居者が現れるか」「ちゃんと家賃を滞納せずに支払ってくれるか」など、契約相手に委ねる要素が大きく、投資家自身がコントロールできない事項も多々あります。
一方、キャッシュアウトを減らすことは「投資家が自分の手元で調整・攻略できる」問題です。そのため、不確定要素を少なくできますから、攻略の確実性が比較的大きいといえるのです。
なお、マンション経営やアパート運用を行う不動産投資において、特に注意したいのは以下のキャッシュアウトです。


  • ・不動産の取得費用

不動産投資では最も大きなキャッシュアウトです。ローンを利用することにより「一時的にキャッシュアウトの金額を抑える」ことができますが、借入額に応じて金利が加算されるため、最終的なキャッシュアウトは大きくなってしまいます。
また、「フルローン 」や「オーバーローン 」を利用すれば、自己資金 を投入せずに物件を取得することが可能です。ただし、これらは通常のローンと比べて返済比率が高いため、月々の負担が大きくなります。取得した物件の空室が続くとローンが支払えず、最悪の場合、売却せざるを得ない状況になることもあるので注意してください。


  • ・不動産ローンの金利

ローンを組めば、金利負担も重要なキャッシュアウトの一部となります。
ローンの金利には「固定金利」と「変動金利 」があります。固定金利の場合は「返済が完了するまで利率が一定」ですので、思いがけない事態は生じません。一方の変動金利は、「市場金利と連動して変化」しますので、将来に向けての不確定要素が大きなキャッシュアウトといえます。
変動金利によって利率が上昇すれば、毎月の返済額にも影響しますし、最終的な総返済額も予想外に膨らむ可能性があります。「今は金利が低いからチャンスだ」と油断せず、変動金利のリスクに注意を払うことが必要となります。


  • ・税金や社会保険料

不動産にはさまざまな税金が課せられます。取得時にかかる「不動産取得税 」のほか、経営時には「固定資産税 」や「所得税 」、都市部であれば「都市計画税 」が課せられます。固定資産税や都市計画税は、不動産を保有していること自体で課せられる税金となります。ただし、固定資産税や都市計画税は、3年ごとに見直しが行われますし、用途変更などによって課税額を抑えることも可能ですので、これらの知識を十分に持っていれば、税金周りのキャッシュアウトを攻略することが可能です。
また、事業規模で投資を行っている場合は「事業税」が発生します。東京都の場合、「戸建住宅が10棟以上」や「賃貸経営で貸している部屋(区分所有)が10室以上」になると、事業税の課税対象となります。なお、住宅以外の場合は「戸建が5棟以上」と条件が低くなることにも注意してください。
さらに、譲渡する場合には「譲渡税 」、相続をする場合には「相続税」がかかります。これらについても、事前にある程度のキャッシュを残しておく必要があります。
会社勤めをやめて不動産投資家として独立する場合は、それまで会社が負担してくれていた「年金」や「健康保険」といった社会保険料の負担のことを忘れがちになります。この毎月の社会保険料負担も無視できませんので、予め考慮しておかなければなりません。特に健康保険料は、収入や市町村ごとの差や変動が大きいので、毎年注意を払いましょう。


サブリース などによって、共用部分の清掃や家賃集金の代行、クレーム処理など、投資不動産に関する管理事業を専門の会社に委託した場合には、そのサービス利用のための手数料がかかります。
さらに、家賃保証 や滞納保証などのサービスをつければ、入居者がしばらく得られなくてもキャッシュインは比較的安定しますが、保証サービスを受けるための手数料(キャッシュアウト)が大きくなることにつながります。
管理会社が提供するサービスによって受けられる事実上の利益と、キャッシュアウト額のバランスが取れているかどうかは、早期にチェックしておく必要があります。すべて管理会社に丸投げせず、ある程度工夫することで、キャッシュアウトを抑えた効率的な不動産運営が可能になるのです。


  • ・修繕費

不動産を維持するためにはメンテナンスが必要です。修繕や補修、リフォームなどを行うことで、建物の寿命が延びるだけでなく、資産価値の向上にもつながります。大規模なメンテナンスを行う場合、今まで積み立ててきた「修繕積立金 」を充当するのが一般的です。しかし、投資直後など修繕積立金が十分でないときは、予期せぬ出費を迫られることもありますから、特に注意しなければなりません。


不動産投資では、このほかにも「共用部分の光熱費」の実費など、さまざまなキャッシュアウトがあり得ます。オーナーとして最も気を付けたいのは収入を支出が上回り、ローンが返済できなくなってしまうことでしょう。長期にわたり安定した利益を出し続けるためには、不動産投資の実績があるパートナーを見つけることが大切です。

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