こだわりの条件から探す
「金融商品取引法」とは、2007年9月30日に施行された制度で、金商法とも呼ばれています。
いわゆる「金融ビッグバン」（日本で1996年から2001年にかけて行われた、大規模な金融制度改革を指す言葉）により、金融商品や取引方法において選択の幅が広がった一方、投資家が急激に増えたことでトラブルも増加しました。そこで、金融業界の環境変化に対応した、新しい法律として誕生したのが金融商品取引法となります。
金融商品取引法が制定された背景には、以下のような課題がありました。
1. 利用者の視点
・金融技術の進展により、利用者保護法制の対象となっていない金融商品が出現。利用者被害が生じるケースが見られる。
→包括的・横断的な利用者保護ルールの整備により、利用者が安心して投資を行える環境づくりを進める必要がある。
2. 市場の視点
・日本の家計金融資産は預貯金が中心となっており、「貯蓄から投資へ」の移行が課題。
・投資の受け皿となる「市場」のありかたに、さまざまな問題が浮上。
→市場の公平性・透明性を向上させ、日本市場に対する信頼性の回復が不可欠。
3. 国際化の視点
・金融・資本市場のグローバル化が進展。諸外国・地域では、市場法制や市場インフラの整備が進められている。
→国際市場としての、日本市場の魅力を高めるための取組みが急務。
※金融庁「新しい金融商品取引法制について」より
http://www.fsa.go.jp/policy/kinyusyohin/pamphlet.pdf
これらの課題に対応するために、2006年6月、通常国会で「金融商品取引法制」を整備する法改正が成立しました。これを受け、従来の「証券取引法」を大幅に整備した金融商品取引法が誕生しました。
同時に、「金融先物取引法」「外国証券業者に関する法律」「有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律」「抵当証券業の規制等に関する法律」の4法律を廃止、金融商品取引法に統合されました。さらに、全89に及ぶ法律が改正され、その一部は金融商品取引法に統合されています。
従来の証券取引法に対して、金融商品取引法制で改正されたおもな点は以下の4つです。
（1）投資性の強い金融商品からの投資者保護
（2）開示制度の拡充
（3）取引所における自主規制機能の強化
（4）不公正取引等への厳正な対応
不動産投資が金融商品取引法制の制約を受けるのは、いわゆる「不動産証券化」の分野に関係しています。不動産証券化とは、従来のように不動産をそのまま売買するのではなく、実物不動産が生み出す利益を受け取りやすい「信託受益権
」に変え、その権利を売買するという方法です。少ない資金で投資ができるだけでなく、リスクも分散されるのが特徴となっています。
いわゆる「不動産ファンド」のような事業は「集団投資スキーム」と位置付けられ、集団投資スキームに関する権利は包括的に有価証券とみなされるようになりました。
信託受益権は市場の影響を強く受けることから、土地や建物と同じような感覚で取引きされていたのですが、金融商品取引法によって「みなし有価証券」と定められたことにより、さまざまな規制が行われるようになりました。
ちなみに、それまでの信託会社（信託銀行など）は、信託業法でのみ規制されていました。しかし、金融商品取引法が施行されたことをきっかけとして、「信託受益権の売買・代理・媒介」を事業として行うには「第二種金融商品取引業の登録が必要」になるなど、きびしい制約が課せられるようになっています。
また、金融商品取引法が適用されたことで、個人への罰則も強化されています。例えば、以下のような行為を行った場合、罰則及び課徴金が課せられる可能性があります。
（a）風説の流布
相場の変動を目的として、事実と異なる情報や根拠を伴わない噂をネットなどに流す行為。
金融商品取引法適用前：懲役5年以下、罰金500万円以下（個人）／5億円以下（法人）
金融商品取引法適用後：懲役10年以下、罰金1,000万円以下（個人）／7億円以下（法人）
※不公正取引、偽計、相場操縦、重要事項に虚偽記載のある有価証券届出書などの提出に関する法定刑も上記に準じます。
（b）インサイダー取引
取引価格に影響を与えるおそれのある重要事実を入手した者（インサイダー）が、公表前に投資証券などを購入する行為。
金融商品取引法適用前：懲役3年以下、罰金300万円以下（個人）／3億円以下（法人）
金融商品取引法適用後：懲役5年以下、罰金500万円以下（個人）／5億円以下（法人）
※有価証券届出書などの不提出に関する法定刑も上記に準じます。
（c）見せ玉
「見せ玉（みせぎょく）」とは、売買が盛んに行われていると思わせるために、成立させる気のない架空の注文の発注・取り消しを行う行為で、相場操縦の一手法です。
顧客が証券会社を通じて行う見せ玉は、金融商品取引法適用前から刑事罰がありましたが、適用後は課徴金の対象にもなりました。また、証券会社が自己売買として行う見せ玉は、刑事罰・課徴金ともに対象となることになっています。
なお、金融商品取引法によって制約を受けるのは、不動産投資信託における信託受益権など、金融市場で取引される「不動産証券（有価証券）」の分野になります。従来の実物不動産を売買する不動産投資については、金融商品取引法は原則として関与しません。
不動産投資を検討するときには、こうした適用法制度の違いやメリット・デメリットを考慮した上で、最適な投資方法を選択してください。
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
「買付証明お申込み」
ご希望物件の買付証明をお申込みいただけます。当社は、会員様の代理人として、売主様に対し、買付予約を行います。 なお、「買付予約」とは、売買契約の申し込みやその予約ではなく、会員様の買付の意向を売主様に表明するためのものに過ぎません。 何らかの法的拘束力を有するものではございませんので、予めご了承ください。
