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不動産鑑定士とは

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pixta_16705915_M「不動産鑑定士」とは、不動産の鑑定評価に関する法律によって規定された国家資格で、国土交通大臣または都道府県知事の登録を受けた、不動産鑑定業者に所属する「不動産のプロフェッショナル」といえる存在です。弁護士や公認会計士と並び称して、「文系の三大国家資格」のひとつに数える人もいます。


不動産鑑定士の業務は不動産鑑定だけではない

法律関係の問題を弁護士に相談するように、不動産関連の問題を担当するのが不動産鑑定士です。一般的には「地価公示」や「地価調査」に携わる職業と思われがちですが、実際の業務は多岐にわたります。その内容は大きく分けると以下の3つです。


【不動産鑑定】
不動産鑑定とは「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」(不動産の鑑定評価に関する法律第2条)です。不動産の鑑定評価は、国土交通省に登録されている不動産鑑定士(不動産鑑定士補を含む)のみが行えます。
具体的には、国土交通省土地鑑定委員会が公示する「地価公示」をはじめ、国土利用計画法施行令に基づいて都道府県が公表する「地価調査」、国税庁が相続税や贈与税 の根拠とする「相続税路線価評価」、市町村が固定資産税 の計算根拠とする「固定資産税標準地評価」などの公的評価を行います。また、課税の不服申し立てなどに用いる「裁判上の評価」や、会社合併時の「資産評価」なども不動産鑑定士の業務です。


【調査と分析】
客観的な立場から、不動産の調査・分析を行って判断資料としてまとめます。近年増えているのが海外不動産の評価です。海外不動産の投資が活発になっていることで、個人投資家はもちろん、海外進出を考えている企業から依頼を受けることも少なくありません。そのような実情を踏まえ、国土交通省は2008年、海外投資不動産鑑定評価ガイドラインを発表しました。不動産鑑定士が海外不動産の鑑定評価を依頼された場合に、次の3条件を満たす鑑定を実施するように求める内容となっています。


  • ・海外現地に直接赴いて評価すること(現地の不動産鑑定資格者と連携しても構わないが、市場動向や社会経済情勢に精通している者であること)
  • ・(原則として)海外現地において認定、または公認された不動産の鑑定評価基準に基づいて評価すること
  • ・海外現地の不動産の鑑定評価を行うために必要となる基礎的知識について十分に理解するとともに、海外現地の不動産鑑定人の作業が適切且つ合理的に行われていることを確認し、その作業成果が適正かどうかを検証すること

【コンサルティング】
不動産の専門家として、個人や企業を対象にコンサルティングを行う業務です。土地及び建物の有効活用や、開発計画に関する相談、不動産における税金や法律の相談など、幅広い分野への対応が求められます。なお、この業務における不動産鑑定士は、不動産の調査や鑑定の経験から「不動産の客観的な価値判断ができる専門家」としての役割を担うことになり、その重要性は社会的に高まりつつあります。


不動産投資で「家賃の設定」は非常に大きな問題です。もちろん、金額は貸主 が自由に決められますが、高すぎると空室リスクが高まり、周辺相場より安すぎると損をしかねません。そこで活躍するのが不動産鑑定士です。中立的な立場から、家賃や契約更新料 などの適正価格を算出しますので、家賃を決める際の指標とすることができます。
また、近年は、賃貸住宅を借りる際に「家賃交渉」をする人も多く、「空室になるよりは…」と値下げに応じてしまう貸主も多いようです。しかし、不動産鑑定士による評価書があれば、これを証拠として「NO」を伝えることもできます。賃料が適正価格だとわかれば、借主との関係も悪化することはないでしょう。


もちろん、家賃問題のほかにも、不動産投資にまつわる問題のサポートも行います。弁護士や税理士のような頼れるビジネスパートナーとして、不動産鑑定士を活用してみてはいかがでしょうか。

都市部に偏在している不動産鑑定士と不動産鑑定業者

不動産鑑定士は、事務所を置く都道府県の知事の登録によって活動することができます。2016年1月現在、全国で8,207人が不動産鑑定士として登録していますが、東京都だけで2,388人と全体の30%近くを占めています。神奈川県・埼玉県・千葉県を加えた1都3県に広げると、4,429人となります(全体の約54%)。関西圏では大阪府の634人が突出して多く、次いで兵庫県の392人となっています。


また、複数の都道府県に事務所を置く「国土交通大臣登録」の不動産鑑定業者は全国で80ありますが、全体の60%を超える49の事業者が、主たる事務所を東京都に置いています。さらに、知事登録をしている業者は全国に3,318ありますが、東京都の805を筆頭に、大阪府の265、神奈川県の235と続き、大都市圏に集中していることがわかります。

これからの不動産鑑定士に求められるスキルとは

1980年代に沸き起こった不動産バブルの崩壊後、これからの日本経済に活力をもたらす鍵は、医療や教育などの内需関連産業だといわれています。当然、その中には不動産も含まれていますが、世間が不動産鑑定士に求める価値が多様化していることを知らなければなりません。


「駅から近い」「接している道路」「更地」「新築」といった伝統的な不動産の鑑定技術に加え、「どのように活用できるか」「競合する物件はあるか」といったマーケティングリサーチの視点も、これからの不動産鑑定士に必須のスキルといえるでしょう。専門家の鑑定が必要な投資物件の場合、このような広い視点を持つ不動産鑑定士を知っていることは大きな武器となるはずです。

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