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固定資産税評価額とは

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「固定資産税評価額」とは、固定資産税 などを計算する際に基準となる評価額のことです。
評価額は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村長が決定します。あくまで固定資産税を算出するときに用いられる評価ですから、実際に売買されている物件価格とは根本的に異なる点には注意しなければなりません。


固定資産税は、毎年1月1日現在の土地や家屋の所有者に対して、固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。計算式は以下のとおりです。


固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)


このように固定資産税は、固定資産評価額が低いほど安くなる税金といえます。したがって、不動産投資の際には「固定資産税評価額が低く、家賃収入の多い物件を探す」ことが重要です。逆に「土地と建物の評価額が高いだけで、それに見合った家賃収入が見込めない物件」は投資に不向きといえます。


家屋の評価方法について

家屋の評価方法としては「再建築価格方式」が採用されています。評価時点において、対象の物件を同じ条件で新築したときの建築費用を求め、築年数に応じて減価するという方式です。家屋の評価額を数式にした場合、以下のようになります。


評価額=評点数(再建築費評点×経年減点補正率×需給事情による減点補正率)×評点一点当たりの価額(1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率)


再建築費評点…固定資産評価基準で定められた単価を適用して算出します。
経年減点補正率…経年劣化による減少率で、構造や素材などによって変化します。
需給事情による減点補正率…建築様式が著しく旧式である場合などに適用されます。


物価水準による補正率…工事原価に相当する費用などについて、東京都における物価水準を1.0として、地域的格差を考慮した補正率です。
設計管理費等による補正率…設計費や管理費など、工事原価に含まれていないものを一定率で付加するものです。


家屋には固定資産税評価額の軽減措置が設けられています。この措置をうまく使うことにより、税負担が大きく変わってきます。詳しくは後述の「固定資産税評価額を下げる方法」をご覧ください。


土地の評価方法について

市街地に分類される地域については「市街地宅地評価法」によって評価されます。
土地には実勢価格(時価)、公示価格、路線価、固定資産税評価額の4つの価格があることから「一物四価」といわれていますが、市街地宅地評価法は、この四価のひとつである「路線価」を元に計算する方法です。路線価方式とも呼ばれます。


路線価は、毎年7月に国税局によって公表される土地の評価額で、同年の1月1日時点での路線に面する宅地1平方メートルあたりの不動産評価額のことをいいます。その土地の路線価に対して、購入を検討している不動産投資物件の土地の広さを掛ければ土地評価額を算出できます。例えば、路線価が100で土地の広さが200平方メートルの場合、路線価の単位は千であるため「路線価100×1,000×200平方メートル」となり、土地評価額は2,000万円となります。


ちなみに、この市街地宅地評価法を用いて実勢価格を算出することも可能です。
路線価は市場で取引されている価格の7~8割といわれています。つまり、評価額が2,000万円の土地ならば、約2,500万円(8割と想定した場合)で売れる計算になります。
実際には土地の形状や地勢(日当たりや高さなど)などによって販売価格は変わりますので、状況に応じて調整する必要がありますが、相場を簡単に知りたいときは便利です。


固定資産税評価額を下げる方法

固定資産税評価額の低い物件であれば固定資産税は安くなりますが、対象の物件に手を加えることにより意図的に評価額を下げることも可能です。その代表的な方法について、いくつかご紹介します。


◆家を建てる
住宅が建っている土地においては、固定資産税の軽減措置を受けることができます。例えば、小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分)は固定資産税が6分の1まで、一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)は3分の1まで軽減されます。
この制度は「住宅地にのみ」適用されるため、土地を更地のまま所有していたり、駐車場を経営したりしていると適用外になります。


◆賃貸にする
家屋を賃貸にすると、貸借人に居住権が発生します。賃貸人は家屋を自由に使えなくなってしまう代わりに、その家屋の固定資産税評価額に「借家権割合及び賃貸割合を乗じた価格」を、その家屋の固定資産税評価額から控除することができます。例えば、固定資産税評価額が1億円で、借家権割合が30%、賃貸割合が100%(満室)である場合、1億円-1億円×30%×100%で、財産評価額は7,000万円となります。なお、借家権割合は地域によって異なり、全国一律でないことには注意が必要です。
また、貸家が建っている土地についても「貸家建付地」に該当しますから、固定資産税評価額の軽減を受けることが可能です。
節税対策として賃貸マンション・賃貸アパートの経営が注目されているのはこのためです。


◆分筆する
分筆とは、ひとつの土地を登記簿上、複数に分割することです。本来であればきれいに分割するのですが、それでは評価額は変わりません。土地の評価額を下げたい場合は、あえて「旗竿地」(旗と竿を組み合わせたような形になっている土地のこと)などの変形地として分割する必要があります。これは古くから用いられているテクニックであり、固定資産税が高額になりがちな都心部でよく見かけます。ただし、変形地は売却の際に購入希望者が減ってしまうリスクがありますので注意してください。


ほかにも、固定資産税評価額を下げる方法はありますが、中には適用条件がきびしいものもあります。せっかくの節税対策が無駄になってしまう可能性もゼロではありません。不動産投資をするときは、事前に専門家とよく相談するようにしてください。


固定資産税評価額を抑えることが安定経営への近道

不動産経営において、最も怖いのが破綻リスクです。特に、税金関係はしっかりと納めなければ資産を凍結されてしまうことから、頭を悩ませる投資家が多いようです。
区分所有ならば固定資産税の対策をする必要はほとんどありませんが、一棟買いの場合は税金の支出も大きくなります。少しでもリスクを減らすためにも、固定資産税評価額を抑える方法について勉強するのはもちろんですが、専門家からアドバイスをもらうこともひとつの選択肢としてお考えください。

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