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相続税評価額とは

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相続税評価額とは、相続税申告の際に用いる土地・建物の評価額のことです。評価額は国税庁の「財産評価基本通達」に定められています。


土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」の2方式があり、建物の場合は固定資産税 が評価額となります。

土地の評価法

土地は「一物四価」と言われ、「実勢価格」(市場の取引価格)、「公示価格」(実勢価格の90%)、「路線価」(実勢価格の70~80%)、「固定資産税評価額 」(実勢価格の60~70%)があります。土地の相続税評価額は、このうち路線価または固定資産税評価額を基に算出します。


●路線価方式

市街地の土地で採用される方式です。国税庁が毎年改定する路線価に基づき算出します。角地、二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地などは補正をします。評価額は「路線価(1000円/平米)×面積(平米)×補正率」の計算式で算出します。


●倍率方式

市街地以外の路線価のない土地で採用される方式です。倍率方式は国税庁が3年に1度改定する固定資産税評価額と国税局が毎年改定する評価倍率により算出します。評価額は「固定資産税評価額×評価倍率」の計算式で算出します。

路線価と評価倍率は国税庁のホームページでいつでも確認できます。税務署などで直接見ることも可能です。どれくらいの評価額なのかチェックしてみてはいかがでしょうか。


とはいえ、路線価方式や倍率方式は「あくまで基本的な計算式」となっています。
例えば路線価方式では、道路ごとに設定された路線価を元に算出するわけですが、同じ道路に面している土地でも日当たりがいいところもあれば、マンションの陰になっているところもあるはずです。このように、すべての土地を機械的に評価すると不公平になってしまうことから、実際には土地ごとの事情を反映して、評価額の調整が行われています。
土地の評価額が低くなる要素としては、以下のようなものが挙げられます。


  • ・日が当たらない
  • ・土地の形がいびつになっている
  • ・地盤に凹凸がある
  • ・騒音や悪臭など周辺環境が悪い
  • ・私道にしか面していない
  • ・付近の宅地と比べて高低差がある


また土地は自用地(居住用)や貸宅地(賃貸用)のように、用途によっても評価額が変わってきます。なぜなら貸宅地は借地権が設定され自由に売買できないためです。一般的に貸宅地のほうが、自用地よりも2~3割ほど評価額が低くなっています。


このように同じ広さの土地であっても性質や用途によって評価は大きく異なります。路線価方式や倍率方式で出た価格に納得できない場合、国土交通省に登録されている不動産鑑定士 による「不動産鑑定評価 」を受けることで、評価額をさらに下げられる可能性があります。ただし、税務署がその評価を認めてくれるとは限らないので注意してください。

建物の評価法

建物は固定資産税評価額に基づき算出します。固定資産税評価額は都道府県税事務所や市区町村役場の固定資産課税台帳で確認することが可能です。土地と同様に、賃貸として運用している場合は、居住用よりも2~3割減の評価額となります。


マンションの場合は、土地と建物の評価法により算出したマンション全体の評価額のうち、持ち分の割合が評価額として算出されます。一般的に「タワーマンションは節税に効果がある」といわれていますが、これは通常のマンションと比べて1戸当たりの土地の持ち分が少ないためです。市場における流動性も高いため、キャピタル・ゲイン(売買による収益)も期待できます。


評価額を下げることが節税に繋がる

平成27年1月1日から相続税が増税されました。基礎控除の金額も「5000万円+1000万円×法定相続人」だったのが「3000万円+600万円×法定相続人の数」となり、これまで相続税の適用外だった方も、改正後は課税の対象となる可能性があります。


相続税対策では、相続税法の規定に則って可能な限り評価額を下げることが重要です。
不動産投資をしても価値が下がってしまうのならば意味がないのでは、と心配される方も多いと思いますが、この評価額というのはあくまで税制上の価値であって、市場における価格ではありません。資産価値を落とすという意味ではないのでご安心ください。


ただし、評価額は低ければ低いほどいいというわけではありません。不動産投資で最も重要なのは「収益性」です。相続税は節税できたとしても、家賃収入が低い物件や、なかなか買い手がつかない物件を購入した場合、結果的に損をしてしまう可能性があります。相続税対策として不動産投資をする方も、物件選びは慎重に行うようにしてください。

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