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BTCF(税引き前キャッシュフロー)とは

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投資物件自体の潜在収益力を示し、銀行がローンの融資審査をする際の参照指標の1つであるBTCF

キャッシュフロー とは、事業活動による現金収入のことです。

そして、「BTCF(税引き前キャッシュフロー)」とは、不動産投資指標の1つで、不動産の年間実収入からローンなど借入金の年間元利返済額を差し引いた、税引き前の現金収入のことをいいます。


BTCFは「NOI(償却前営業利益) -ADS(借入金返済額)」の計算式で算出します。

BTCFは不動産投資の入り口を作る際、極めて重要な指標になります。


例えば、購入価格5500万円、表面利回り10%、空室・家賃滞納損10%、運営費20%、年間ローンローン返済額が210万円だと仮定すると、


予想家賃収入は「5500万円×10%」で550万円となり、 予想実収入は「550万円-(550万円×10%)-(550万円×20%)」で385万円となります。


すると、この物件に投資すると「BTCF=385万円-210万円」で、年間175万円の営業収益が見込める計算になります。


不動産投資の入り口を作る指標としては、BTCFのほかに以下の指標も使われます。


GPI(総潜在賃料収入)

空室・家賃滞納がゼロと仮定した年間家賃収入額で、当該物件で可能な年間最大収入額を示しています。


EGI(実効総収入)

GPIから空室損と家賃滞納損を差し引いた年間収入額です。


●NOI(償却前営業利益)

EGIからOPEX(Operating Expenses:運営管理費) を差し引いた年間収入額で、当該物件の実際の収益力を示す指標として使われます。


また、不動産投資ではBTCF、税引き後キャッシュフロー、税務上キャッシュフローの「3点セット」で入り口作りのシミュレーションもよく行われます。

それは、この3つのキャッシュフローの使い道が異なるからです。


BTCFは家賃収入によって生じた事業所得 に対する課税前の手取り収入を示しています。

つまり、投資家個人の年収ではなく、投資物件自体の潜在収益力を示しており、銀行がローンの融資審査をする際の参照指標の1つともいわれています。


税引き後キャッシュフローは、物件を購入した際、手元にどれだけ自由に使えるキャッシャフローが残るかを示しています。

これを試算すればローン繰り上げ返済計画や次の投資計画に生かすことが可能になります。

税務上キャッシュフローは税務申告をする際の不動産所得 を示すので、あらかじめどれだけの納税資金が必要かを試算できます。

したがって、3点セットのシミュレーションを行えば、かなり確度の高い投資計画が立てられることになります。

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