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キャッシュフローとは

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キャッシュフローとは、事業活動による資金の流れのことです。一定期間の事業活動によって得た収入を「キャッシュインフロー」、一定期間の事業活動のための支出を「キャッシュアウトフロー」といい、両者を総称してキャッシュフローと呼びます。


商品売買は一般的に「受発注」→「契約」→「生産」→「納入」→「受入」→「代金支払」という流れで行われますが、売り上げを計上するタイミングは現金が支払われる代金支払のときではなく納入、つまり商品を相手に「引き渡した日」となります。このように企業会計において、損益は必ずしもキャッシュの収支とイコールではありません。


そこで会計処理の利益と実際の資金の流れの乖離(かいり)を訂正するために生まれたのが「キャッシュフロー計算書」です。


利益は企業会計の処理上生まれた概念であるため、実際の資金の流れを反映していないわけです。この会計処理の利益と実際の資金の流れのかい離を訂正するために生まれたのが「キャッシュフロー計算書」です。


キャッシュフロー計算書における三つの区分

キャッシュフロー計算書では、お金の流れを「営業活動によるキャッシュフロー」「投資活動によるキャッシュフロー」「財務活動によるキャッシュフロー」の三つに区分しています。


(1)営業活動によるキャッシュフロー 本業を通じて稼いだキャッシュフローのことです。これがプラスならば事業は順調であり、逆にマイナスならば経営が危ういという目安になります。計算書の中でもっとも重要な部分といえるでしょう。


(2)投資活動によるキャッシュフロー 設備投資、有価証券投資、企業買収などに伴う支出を表したものです。この値がプラスであったとしても、一概に投資が上手くいっているとは判断できません。なぜなら金融機関などによる資金調達ができずに、やむを得ず不動産などを売却した場合もプラスになることがあるためです。与信管理をする際は、投資活動の数値だけを見るのではなく、営業活動や財務活動のキャッシュも総合して判断するようにしましょう。


(3)財務活動によるキャッシュフロー 借金(返済)、増資(配当金支払い)などに伴う資金の流れです。銀行などから資金調達をした場合はプラスとなり、また借金を返済した場合はマイナスになる傾向があります。 同じプラスでも成長するための借り入れと、自転車操業による借り入れでは意味がまったく異なるので、この数値だけで経営状態を判断することはできません。


また、営業活動によるキャッシュフローから投資活動によるキャッシュフローを差し引いた資金は「フリーキャッシュフロー(純現金収支)」と呼ばれます。この「フリー」とは、企業が自由に使えるという意味ではなく、資金の提供者(金融機関や株主など)に対して自由に分配できるという意味です。


不動産投資におけるキャッシュフローの算出方法

不動産投資におけるキャッシュフローは「(税引き後利益)-(返済元金)+(減価償却費)」で算出できます。


「税引き後利益」とは、税金などのすべての支出を差し引いた後の利益のことです。不動産投資をして間もないころは、家賃収入がすべてキャッシュフローのように思えますが、その収入を全部自由に使えるわけではありません。なぜならその金額には固定資産税都市計画税 をはじめ、清掃や点検などの管理費、原状回復費用、リフォームが必要になったときの積み立て費用など、将来的に支払いが発生する費用が含まれているためです。
これらの必要経費をしっかりと計算に入れておかなければ「想定外の出費によって赤字になってしまった」ということになりかねません。


また、実際に不動産を運営するにあたって注意したいのが「返済元金」です。返済金額のうち、利息については必要経費として計上できますが、元金については経費になりません。フルローンオーバーローン のように元金が多い場合は、キャッシュフローがマイナスになりやすいので注意する必要があります。


毎月毎年のキャッシュフローがマイナスになってしまうと「副収入を得るため」と始めたはずの不動産投資が、逆に生活費を圧迫してしまうかもしれません。最悪の場合はローンが払えなくなって「不動産の差し押さえ」になることもあります。
自己資本を減らすことなく、不動産を購入できるフルローンやオーバーローンは使い方によっては、投資スピードを加速させる手段として有効です。しかし、前述したように非常にリスクの高い方法であるため、当社ではなるべく自己資本を投入して、可能な範囲で返済元金を減らすことをおすすめしています。


ほかにも不動産投資におけるキャッシュフローは、頭金とローンの割合、ローンの返済条件(返済期間、金利など)、賃貸料の増減などさまざまな要因により大差が出ることがあります。 物件選びの際は、表面利回りや実質利回りなどで候補を絞り込むのも重要ですが、月々のキャッシュフローを計算して、その上で最適なリターンを探る必要があるといえます。


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