担保価値とは

担保価値とは、担保(金融機関の貸し付けに対し、債務者が返済できなくなった場合の損害を補うため、債務者が債権者(金融機関)に対して差し出す物品など)の財産価値のことです。

不動産投資用語として「担保価値」という場合、金融機関の貸し付けによって購入する収益物件 がそのまま担保となるため、当該の収益物件に対してする金融機関の評価価値を指します。

住宅ローンなどの場合、担保価値が貸付上限額となります。


金融機関による不動産の担保価値は、一般に、次の計算式によって評価されます。


時価×掛け目=担保価値


土地の時価評価には、一般に公示地価 、路線価、固定資産税評価額 などが用いられます。

公示地価は実際の地価の90%程度の金額を目安としており、路線価は公示地価の80%程度、固定資産税評価額は公示地価の70%程度に設定されるのが一般的です。


掛け目とは、金融機関が担保価値を時価よりも低めに評価するための掛け率です。金融用語では「担保掛け目」ともいわれます。


もしも将来、担保となる不動産の時価がさがった場合、金融機関はその担保を売却しても貸付金を全額回収できないおそれがあります。また、不動産は常に時価で売れるとは限りません。売却するためにはある程度価格を引き下げなくてはならない場合があります。

そういうリスクに備えるため、金融機関は掛け目によって担保価値を低く見積もります。


掛け目は各金融機関によって異なり、また、その不動産の売りやすさ(立地条件など)によっても異なってきます。債務不履行が発生した場合、金融機関にとってはその不動産をすみやかに換金できなくては担保の意味がないからです。

一般的な担保価値計算では、掛け目はおよそ70~80%程度に設定している金融機関が多いようです。


仮に、実売価格が3000万円、路線価が2400万円の土地を購入するとします。

金融機関が路線価を時価とみなし掛け目を80%とするならば、この土地の担保価値は以下のようになります。


2400万円×80%=1920万円



ただし、もしも公示地価を時価とみなすのであれば、路線価は公示地価の80%程度であることから、路線価に0.8の逆数である1.25をかけて公示地価相当額に換算してから担保価値を評価する場合もあります。

この場合の担保価値は、以下のようになります。


2400万円×1.25×80%=2400万円


担保価値は土地の実際の価値よりもかなり低めに評価されることが一般的ですが、上記のように金融機関の「時価」の考え方や掛け目の違いによって担保価値に大きな違いが生じます。


なお、建物の担保価値については、

  • 積算評価 (再調達原価から、建物の経年による減価修正を行う評価法)
  • ・固定資産税評価額相当
  • ・そのほか、金融機関の独自の評価法

など、金融機関によって評価のしかたはまちまちです。


また、アパートやマンションなどの収益物件を担保とする場合は、積算法によって土地と建物の評価額を合算した合計額と、収益還元法(その収益物件が将来生み出すであろう純収益を、現在価値に割り引いて評価する評価法)による評価額を按分して担保価値を決定するのが一般的でしょう。

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