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デット(借金・債務)とは

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金融用語の「デット(debt)」は「借金」や「債務」という意味ですが、投資用語では「社債発行や銀行からの借入れによる資金調達」を指します。「デットファイナンス」とも呼ばれ、返済期間や金利が定められているのが特徴です。

また、不動産投資においては「金融機関から有利子の資金を借入れし、不動産投資資金とすること」をいいますが、「金融機関からの借入金そのもの」を指す場合もあります。


デットとエクイティ

資本調達の区分としてデットと並列に語られる「エクイティ(equity)」は、新株や新株予約権付社債の発行などによって調達する株式資本のことを指します。企業が不動産を証券化 する際は、デットとエクイティとの組み合わせによって資金を調達するのが一般的です。


デットとエクイティの違いはいくつかありますが、その代表的なものとして「返済義務の有無」が挙げられます。デットは金融機関などから借りているお金であるため、返済義務が生じます。一方、エクイティには返済義務がありません。また、「返済期限の定め」もありません。


資金を調達する側としては、エクイティのほうが優れているように思えます。しかし、資金を返さなくてもいい代わりに、投資家に対して「株主としての発言権」を与えてしまいます。エクイティに頼りすぎると買収や訴訟のリスクが高まってしまう点にも注意しなければなりません。


投資家が不動産投資を行う場合、「手持ち資金の不足分をデットによってまかなう」という方法が一般的です。この場合、借入金には金利が生じ、投資家は金利と元金を返済していくことになります。


デットにより発生する金利についてですが、賃貸物件への不動産投資の場合は「賃貸物件そのものが減価償却 できる資産」であることから、内部保留されるキャッシュ(減価償却費)が返済原資となります。減価償却費は、オーナーがその時点において支払わなくてはならない「実質的な経費を上回って費用として計上できる」ため、実際に手元に残るキャッシュのほうが申告所得よりも多くなるのです。


ただし、中古物件においては、築年数が古い物件ほど、費用とみなされる減価償却費が少なくなっていきます。このことは「内部留保されるキャッシュが少なくなっていく」ということですので、中古物件への投資を考える際は念頭に置いておく必要があります。


デットの返済方式とデットクロス

デットの返済方式は、代表的なものとして「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2つが挙げられます。それぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。


◆元利均等返済方式
返済額(元金+利息)が一定になるプランです。
メリット…返済計画が立てやすい
デメリット…総返済額が元金均等返済方式と比べて多くなる


◆元金均等返済方式
返済が進むにつれて返済額(元金+利息)が減っていくプランです。毎月の返済額のうち、元金分は一定となります。
メリット…総返済額が元利均等返済方式よりも少ない
デメリット…ローンを組んだ直後の返済負担が大きい


住宅ローンの場合、元利均等返済方式を採用している金融機関が多いようです。このプランを選択する場合に注意しなければならないのが「返済が進むにつれて月々の返済額のうち、元金の占める割合が、元金均等返済方式より大きくなる」という点です。
物件の購入後に減価償却費を設定する際、建物8割、設備2割というように分けて行うのが一般的です。建物は減価償却の期間が長く償却率が低めですが、設備は期間が短いので償却率が高くなります。これを利用して設備の割合を多くすると、「実際の支払いが伴わない経費」を計上することができます。
しかし、減価償却費は年々減少する性質のものであることは前述のとおりです。経費として認められる利息の支払いと減価償却費が減り、元金の返済が増えた結果、実際に支払う金額が収入よりも大きくなる「デットクロス」という現象が発生することがあります。
この状態が続くと、家賃収入が安定して帳簿上は黒字でも、手元のキャッシュがないために税金を納められません。その結果、財産を差し押さえられて「黒字倒産」してしまうのです。


デットクロスによる黒字倒産を回避する方法

デットクロスは不動産投資において、最も注意しなければならないリスクのひとつです。しかし、事前にしっかりと対策しておけばそこまで恐れる必要はありません。具体的な回避方法としては、おもに以下のものが挙げられます。


◆購入時に自己資金 を投入する
物件の購入時に自己資金を投入すれば、返済額が小さくなるだけでなく、ローンの支払期間が短くなりますのでリスクは小さくなります。ただし、自己資金を増やしすぎると、投資サイクルが下がってしまう可能性がありますから注意しましょう。


◆繰り上げ返済をする
償却期間があるうちに収益の一部を返済にあて、少しでも早くローンを返済するという方法です。ただし、早期返済を焦るあまり、キャッシュを払いすぎて生活にゆとりがなくなったり、イレギュラーな出費に対応できなくなってしまうケースも考えられます。繰り上げ返済をする場合は、預貯金のバランスとよく相談するようにしましょう。


◆キャッシュを貯めておく
自己資金が100万円のときに200万円の税金が発生すると破綻してしまいますが、1,000万円のキャッシュがあれば対応できます。いずれ発生するデットクロスに備え、しっかりと貯蓄しておくことが大切です。


◆新しい物件を購入する
新しい物件を購入すると、再び「償却期間が発生」しますから、デットクロスを先送りすることができます。収益性の高い物件でないとキャッシュアウト が多くなりますから、より慎重に物件選びを行う必要があります。


◆売却する
デットクロスになりそうな物件を売却する方法です。すでにデットクロスになっている物件を保有している場合、新たにローンを組む際に不利に働くことがあります。次の不動産を購入する予定があるときは、早い段階から出口戦略 を立てておきましょう。


リスクだらけのデットクロスを防ぎ、効率的な投資を

ローンの金額が大きくなれば、その分だけデッドクロスが発生するリスクも高まります。物件価格に対して自己資金の割合が著しく低い場合はもちろん、物件購入をすべてローンでまかなう「フルローン 」を組む際は、特に注意しなければなりません。
また、不動産投資をする場合は「所有するマンションが満室でしっかり収益が出ている場合でも、デットクロスによって倒産してしまう可能性がある」ことを心にとどめておく必要があります。年次シミュレーションを綿密に行い、投資スタイルに合った対応策を練っておきましょう。

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