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都市計画税とは、都市整備などの都市計画事業または土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。毎年1月1日時点、都市計画法による市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して、当該固定資産の所在する市町村（特例として東京23区では東京都）が課税します。
都市計画法による市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。具体的に、特定の土地を指して「この土地が市街化区域に属しているかどうか」を知りたい場合、市区町村の都市計画課（またはそれに該当する部署）にお問い合わせください。
都市計画税と似た税として、固定資産税
が挙げられます。
都市計画税は原則として「都市計画区域の市街化区域内に所在する土地・家屋」に課税されますが、固定資産税は「すべての土地及び家屋」に課税されるのが特徴です。
つまり、都市計画区域外にある物件は都市計画税の適用外で、また都市計画区域であっても市街化区域内ではなく、市街化調整区域内に立地している場合も同様に課税されません。
しかし、不動産投資の対象となるような賃貸住宅は市街化区域内に建設されていることがほとんどです。「都市計画区域の市街化区域内に所在する土地・家屋」と「すべての土地及び家屋」の二つの条件を満たしてしまうため、固定資産税と都市計画税を併せて徴収されるのが一般的となっています。実際、不動産投資について「固定資産税」といった場合、都市計画税も含められているケースが多いようです。
都市計画税の対象となる土地・家屋は固定資産税の対象と同一であり、税額は固定資産税と同じく固定資産課税台帳の価格をもとに計算されることになっています。 税額の計算方法は、以下のとおりです。
土地…固定資産税評価額（課税標準額） ×0.3％
家屋…固定資産課税台帳に登録されている価格×0.3％
ただし、0.3％という税率は制限税率（これを超えてはならない税率）です。地方自治体は0.3％の上限内で自由に税率を設定することができますから、必ずしも0.3％と決まっているわけではありません（東京23区内の場合は0.3％となっています）。
都市計画税にも固定資産税同様、居住用の住宅（住宅用地）を取得する負担を軽減するための軽減措置が設けられています。
住宅用地に適用される課税標準の特例措置としては、小規模住宅用地（住宅の敷地で住宅1戸につき200平方メートル以下の部分）では価格の1／3に軽減され、一般住宅用地（住宅の敷地で住宅1戸につき200平方メートルを超え、家屋の床面積の10倍までの部分）については価格の2／3に軽減されることになっています。
このほか、自治体単位で独自の軽減措置を設けているケースが多くみられます。例えば、東京23区内においては、平成27年度から平成29年度まで都独自の軽減措置として、都市計画税の税額が前年度の税額に1.1を乗じて得た額を超える場合、当該超える額に相当する税額が減免されます。年度によっては内容が変更されることもあるため、Webサイトなどを活用して、不動産が所在する自治体の税制について適宜チェックする必要があります。
固定資産税といっしょに解説されることが多いため、誤解されがちですが、「新築住宅の建物における軽減措置」が認められているのは「固定資産税のみ」です。都市計画税では原則として新築住宅を対象にした軽減の特例はありません。ただし、市町村によっては条例として軽減を認めているところもあります。
都市計画税の税額は、軽減措置も含めて基本的に市町村が計算してくれます。ただし、常に最新の状態をチェックしてくれているわけではありません。特例措置を正しく受けるためにも、土地・家屋に以下のような変更があった場合は必ず申告する必要があります。
（1）住宅を新築または増築した場合
都市計画税は「専用住宅または併用住宅の敷地の用に供されている土地」に対して、軽減措置が適用されます。更地だとそのまま税率がかかってしまいますが、家を建てることで住宅用地とみなされて税負担が軽くなります。賃貸不動産が節税になるといわれるのはこのためです。
（2）住宅を建て替える場合
建て替えのために住宅を壊して、賦課期日である1月1日時点で更地になってしまった場合でも、「建て替え前の住宅の所有者によって行われている」「建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地で行われている」などの条件を満たしていれば住宅用地とみなされます。
（3）住宅の全部または一部を取り壊した場合
住宅が建っている土地は「住宅用地に対する課税標準額の特例」によって都市計画税が安くなっています。住宅を取り壊すとこの適用から外れるため、納税額が変わります。
家屋の全部または一部を取り壊せば、家屋に課せられる税金は減りますが、特例が受けられなくなったことによる税額の上昇分が上回った場合、税負担は増加します。
（4）家屋の全部または一部の用途を変更した場合
今まで店舗として使ってきた家屋を住宅用に変更した場合、税負担の軽減措置が受けられます。店舗からの収入と、賃貸の収入がイコールになっているときは賃貸にしたほうがお得になる可能性があります。また、賃貸マンションの1階部分を店舗として使う場合など、住宅の一部に店舗が含まれる場合は「併用住宅」となります。居住部分が占める割合によって計算が変わってくるので注意が必要です。
（5）土地の用途（利用状況）を変更した場合
例えば住宅を取り壊して駐車場に変更した場合、軽減措置の特例から外れるので都市計画税の負担が大きくなります。ただし、セットバックなどによって不特定多数の人に利用されている道路に変更した場合など、特定の条件を満たしているものについては「非課税」になることもあります。
土地・家屋に変更があったにもかかわらず申告をしなかった場合は、地方税法に基づき固定資産税の不足税額に加えて延滞金を徴収される恐れがあります。軽減措置が受けられる場合はもちろん、税負担が大きくなってしまう場合でもしっかりと申告してください。
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
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