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「敷金」とは、不動産の賃貸借契約で、賃貸人に対する家賃など、契約によって発生するあらゆる債務を担保するため、賃借人から賃貸人に交付される金銭のことです。契約終了時に利息をつけることなく、賃貸人から賃借人へ返還されるべきものでもあります。
この定義からわかるように、不動産の貸主にとって敷金は、契約終了時に返還することを前提にしていなければいけません。
ただし、あくまでも「担保」として貸主が預かっているものですから、必ずしも全額返還する義務があるわけではありません。契約終了時に借主が滞納している家賃や、通常の経年劣化として許容できない破壊や改造が物件に加わっている場合、貸主は敷金からその損害額をあてることができ、残りを借主へ返還することになります。また、損害額が敷金を上回っている場合、不足分を損害賠償や不当利得として、借主に請求することができます。
なお、敷金という名称でなく、別の名目（保証料など）であっても、敷金の定義にあてはまる金銭であれば、法律上は敷金として扱われることも覚えておきましょう。
また、契約終了後に貸主が敷金を不当に返さない場合、借主は敷金返還まで物件を明け渡さないという抵抗を主張することができます。これを「同時履行の抗弁権」（民法533条）といいます。
賃貸借契約を結ぶとき、その契約終了時に、敷金の一部のみを返還し、残りを賃貸人が受領したままにする特約をいっしょに結ぶことがあります（契約書の中に盛り込まれていることもあります）。
例えば、貸主が契約時に敷金として30万円預かった場合、契約終了時に30万円を返還するのが原則ですが、最初から「敷引き10万円」と定めておき、最大20万円の返還で足りる特別契約を結ぶというものです。これを「敷引き特約」と呼びます。
敷金については、貸主と借主がお互いに納得していれば、どのような契約を結んでも原則として有効ですから、敷引き契約も有効ということになります。この敷引き特約は、東京などの首都圏ではあまり見られませんが、大阪府や兵庫県では一般的なものとして定着しています。
敷引きについては、「賃貸借契約成立の謝礼として、借主が負担するもの」とする考え方が基本にあるようです。しかし、深刻な住宅不足の時代ならまだしも、人口減少の時代を迎え、選り好みをしなければ物件はたくさんありますので、敷引きを特別な謝礼と考えるのは無理があります。
また、「物件の自然な損耗を修繕する費用」とする説もあります。とはいえ、通常の修繕費は家賃の範囲内で貸主が負担すべきものであり（民法606条1項）、敷引きによって借主が負担することは賃貸借契約全体のバランスを欠いた状態といえるでしょう。
借主に負担を強いる敷引き契約は「法的に無効」であると主張し、裁判に臨んでいる人もいます。「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項で」「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」（消費者契約法10条）に該当するか否かが問われました。
この裁判は最高裁まで争われ、敷引き特約が賃借人の義務を加重し、賃借人の利益を一方的に害するものであるため、消費者契約法10条により無効であると結論付けています（最高裁判所2011年3月24日判決）。今後、所有物件の借主に敷引き特約の締結を求めることは避けるべきといえるでしょう。
敷金は、これまで民法においては、第316条と619条2項において登場する言葉でしたが、公式に定義されていたわけではありませんでした。その具体的内容は、貸主と借主のあいだで締結する賃貸借契約の中で、個別に定められている位置付けだったのです。両者の力関係の差から、多くは借主にとって不当な、あるいは曖昧不明瞭な敷金契約が結ばれていることも少なくありませんでした。しかし、2017年5月に国会で可決、成立した改正民法の中で、敷金は具体化されました。
民法の第2章 第7節 第4款として、敷金という専用カテゴリーが新設されたのです。ここには、世の中に敷金をめぐるトラブルが多数発生していることに対する起草者の一種の危機感が表れているといえるでしょう。そして、戦前から蓄積されてきた多数の判例による考え方が、民法の条文として正式に規定されたのです。
新民法622条の2 第1項で、敷金は「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭」と定義されました。これは、大正時代の判例をなぞっているもので、現代にも脈々と引き継がれています。
そして、次に該当する場合には、敷金の額から、賃貸借に基づいて生じた借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務（借主が滞納している家賃や、借主の用法違反によって生じた相当規模の破損の修繕費）を差し引いた残額を、貸主は借主に返還しなければならないと定めています。
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
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