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入居率・空室率とは

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「入居率・空室率」とは、賃貸不動産物件で入居中の部屋(または未入居の空室)・スペースが、全体の部屋数・スペースに対して占める割合を指します。不動産投資において、所有物件の入居率を高める(または空室率を下げる)ことは非常に重要な課題です。

入居率・空室率の算出方法

入居率・空室率をより正確に理解するには、以下の3つの計算方法を知っておく必要があります。
なお、入居率=100%-空室率のため、空室率の計算式のみで説明していきます。

1. 特定の時点での空室率

空室率=空室部屋数÷総戸数

この計算式は、最も一般的に使われているものです。ただし、特定時点に限られているため、時系列で追わないと正確な空室率が見えてきません。

2. 年間の稼働日に対する空室率

空室率=(空室数×空室期間)÷(全体の室数×365日)

例えば、全部で10室ある物件で、空室が2室5ヵ月間(153日)の場合、2室×153日÷10室×365日で、空室率は約8.4%になります。

3. 年間の貸出総賃料に対する空室率

空室率=空室による未収入賃料÷年間総貸出賃料

例えば、先ほどと同じ全10室の物件のうち5室の賃料が10万円、もう5室が50,000円の場合、満室であれば年間の総賃料は900万円です。そのうち、10万円の部屋が2室、合計5ヵ月間空室だった場合、「(2室×5ヵ月間×10万円)÷900万円」で、空室率は約11.1%となります。投資物件の収支計画を見る場合、この総賃料に対する空室率を参照する必要があるでしょう。


一般的な入居率や空室率を概観できる「住宅・土地統計調査」

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不動産投資を行う際は、まず投資を検討している物件の入居率・空室率を気にするべきでしょう。また、ほかの物件(並行して投資を検討している物件、近隣にある似た条件の物件)と比べたとき、入居率・空室率の高低を把握する相対比較も重要になります。

ちなみに、入居率や空室率の統計は、総務省統計局が5年ごとに発表している「住宅・土地統計調査」や、それを基にして独自に全国賃貸住宅経営者協会連合会が算出している「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率」などで知ることができます。また、不動産に関する専門誌でも度々特集が組まれていますので、それを参考にしてもいいでしょう。なお、所有物件の入居率が低くても、(前述の統計で)類似する物件も同様の入居率であれば、そこまで深刻に悩むことはありません。

もちろん、空室を埋めるために広告費などに投資し続けることは選択肢のひとつです。しかし、そのような戦術は消耗を強いられますので、資本力で勝る大手不動産会社にはかないません。それよりも、今いる入居者の満足度を高める施策を講じ、運営コストを抑える努力をしたほうが、かえって入居率に良い影響が生じるのではないでしょうか。

また、投資不動産の入居率が悪く、収益率が下がっても、工事費やメンテナンス費用といった物件の維持運営コストが値引きされることはありません。高い空室率が続き収益率が悪化した場合、一時的にコストを抑えて守りに入る選択肢を採らざるをえない場合もあるでしょう。

その後、入居者が増えて収益率が回復したときは、運営コストへの投資を惜しまずに行わなければなりません。そこをケチってしまえば、せっかく入った入居者が早々に出てしまう可能性が高くなります。


空室率を巡る現状と将来

賃貸物件の空室率は、日本の全体的な人口減少に加え、少子高齢化で賃貸物件の主たる需要層の減少、過剰な新築建設による賃貸住宅の供給過剰などが原因で、上昇傾向が続いています。

また、全国の賃貸用住宅の空室率は18%強(2008年・総務省「住宅・土地統計調査」より)ですが、木造や軽量鉄骨のアパートに限ると東京都と神奈川県・千葉県・埼玉県の全エリアで30%を超えるとの調査結果もあり、一都三県で将来的には50%に達するとも見込まれています。少子高齢化でこれから日本の人口が減少していけば、必然的に不動産に対する需要も減るでしょう。不動産投資の未来は暗いのではないかという懸念も、一見すると説得力を持ちます。

しかし、これらはあくまで平均値であり、予想値です。現実には、空室率が限りなくゼロに近い物件も多数あります。空室率がゼロに近い物件の共通点を見いだすことは難しいのですが、賃貸人やオーナーが入居者の満足度を高めようと努力している場合、その物件に着目してもいいでしょう。あらゆるビジネスに通ずる普遍の法則を実践し続けることが、高い入居率を維持している秘訣となります。

家賃や居住面積、部屋数などの条件が同じ物件が複数あれば、耐震や防音、耐熱やデザイン性に、より積極的に投資してある物件のほうを選ぶ人が圧倒的多数です。

これらの投資は一時的な収益率の悪化は避けられませんが、それでも勇気を持って、粘り強く顧客満足度向上を徹底し続ければ、入居者たちは出て行こうとはしませんし、いい噂が新たな入居者を呼び込みます。インターネットに書き込まれた口コミは、時にマスコミ報道を上回る効果をもたらすことがあるのです。

空室率が高い物件は家賃収入が減ってしまうだけでなく、ローンの返済計画に大きな影響を生じさせます。そのため、投資前には物件の条件だけでなく、エリアの将来性について十分に検討することが必要です。
また、投資後にできる対策としては、家賃の見直し、より良い提案をしてくれる管理会社の選定など、入居者目線で物件の価値を上げることが考えられます。


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