INVESTMENT ANALYSIS 金融工学的評価計算 リスクヘッジ(回避)はもちろん、リスクを最小限に抑えるリスクマネジメントという強み。

効率性、安全性の検証により投資の問題点を発見

不動産の投資基準を判断するために、多方面の投資指数を比較検証し、効率性や安全性を算出することを金融工学的評価計算といいます。
当社では数パターンの分析結果を基にクライアントの目的、目標、リスク志向、保有物件の運営状況、損益計算を考慮し、問題点を表面化して目標達成に向けての道筋を見つけていきます。
つまり、金融工学を用いて具体的に“何を”“どのように”して着実に資産の増幅を計り、その不動産を運営しながら不動産価値の最大化を図るというのが当社の強みです。
また、2棟目、3棟目と複数物件を手に入れるためには、PL/BSのバランスを考えながら購入することも大切であり、保有物件を買換える資産の組み換え等のタイミングやパートナーともいえる銀行選びの戦略も必要になります。
そのためにも、想定されるいくつかのパターンで事前に評価計算を行い、どこにどんなリスクが潜んでいるかをきちんと表面化してマネジメントしておくことにより、目論見通りに資産を益し、減らさないことが可能になります。

複数の投資パターンから安全性、確実性の高い投資を提案

金融工学的評価計算シミュレーション

クライアント相談内容

  • 生活資金などの将来的な経済不安を解消したい。
  • 定年後、月額約45 万円のキャッシュフローを得るには、どのくらいの規模で不動産投資をすればよいだろう?

クライアントプロフィール

大手企業勤務 34歳男性 
家族構成:家族4人(妻30歳・長男5歳・長女3歳)
世帯年収:本人800万・妻76万(パート)
貯蓄額:1,500万円
自宅購入:本人30歳時に35年ローンでマンション購入済み(65歳完済予定)

上記を達成するための目標達成最適案を
3つのパターンで投資分析した結果…

  • パターン 1

    都内新築区分マンション

    (90%ローン)

    設定条件
    表面利回 4.50%
    購入価格 2,800万円
    自己資金 476万円
    借入金額 2,520万円
    金利 2.3%
    期間 30年

    <キャッシュフローツリー>

    GPI
    ▲空室損
    1,260,000円
    5%
    純収入
    雑収入
    1,197,000円
    0円
    EGI
    ▲OPEX
    1,197,000円
    20%
    NOI
    ▲ADS
    945,000円
    1,163,639円
    BTCF -218,639円
    3年後のATCF
    -75,945円
    初期分析(効率・安全指標)
    FCR 3.15%
    K% 4.62%
    CCR -4.59%
    レバレッジ分析 Negative
    LTV 90%
    DCR 0.81
    BER 112.35%
    投資コメント
    • FCR<K%,CCR<FCRのため、借入金によるレバレッジ効果は働いていません。
    • DCRが1.2を下回っているため、借入金返済が困難です。
    • BERが80%を超えているため、空室率に余裕がありません。
  • パターン 2

    都内新築一棟アパート

    (90%ローン)

    設定条件
    表面利回 7.80%
    購入価格 7,000万円
    自己資金 1,190万円
    借入金額 6,300万円
    金利 2.3%
    期間 30年

    <キャッシュフローツリー>

    GPI
    ▲空室損
    5,460,000円
    5%
    純収入
    雑収入
    5,187,000円
    0円
    EGI
    ▲OPEX
    5,187,000円
    15%
    NOI
    ▲ADS
    4,368,000円
    2,909,097円
    BTCF 1,458,903円
    3年後のATCF
    1,067,001円
    初期分析(効率・安全指標)
    FCR 5.83%
    K% 4.62%
    CCR 12.26%
    レバレッジ分析 Positive
    LTV 90%
    DCR 1.50
    BER 68.28%
    投資コメント
    • FCR>K%,CCR>FCRのため、借入金によるレバレッジ効果が働いています。
    • DCRが1.2 以上のため、借入金返済は問題ありません。
    • BERが80%以下のため、空室率に余裕があります。
  • パターン 3

    地方中古一棟RC

    (100%ローン)

    設定条件
    表面利回 12.00%
    購入価格 7,000万円
    自己資金 490万円
    借入金額 7,000万円
    金利 4.5%
    期間 27年

    <キャッシュフローツリー>

    GPI
    ▲空室損
    8,400,000円
    20%
    純収入
    雑収入
    6,720,000円
    0円
    EGI
    ▲OPEX
    6,720,000円
    18%
    NOI
    ▲ADS
    5,208,000円
    4,483,252円
    BTCF 724,748円
    3年後のATCF
    -14,531円
    初期分析(効率・安全指標)
    FCR 6.95%
    K% 6.40%
    CCR 14.79%
    レバレッジ分析 Positive
    LTV 100%
    DCR 1.16
    BER 71.37%
    投資コメント
    • FCR>K%,CCR>FCRのため、借入金によるレバレッジ効果が働いています。
    • DCRが1.2を下回っているため、借入金返済が困難です。
    • BERが80%以下のため、空室率に余裕があります。

分析結果

投資効率及び安全指標から将来3年にわたる各投資の問題点を発見。
クライアントのご年収や資産背景(預貯金)等を考えれば、第1のステップとしては安全性に焦点を絞り、

パターン2が最適案と判断いたします。
パターン1 自己資金は少なく始められるが、初年度から赤字経営になり、レバレッジもNegativeであり、CCRもマイナスであるため、本末転倒な投資といえます。
パターン2 自己資金は多めだが、投資効率、安全指標ともにクリアし、計画的に預貯金額を増やしていける投資であるので、クライアントのご年収や預貯金額を考えれば、目先の年間キャッシュフローを多くすることが大切と考えますので第1ステップの投資としては、良い投資といえます。
パターン3 自己資金は少なめで、地方、一棟、RCのフルローンまたはオーバーローンでハイレバレッジを効かせて・・・CCRを高めて・・・キャッシュフローを稼げる。理想的な投資と思いがちですが、購入初年度等は黒字経営でも、減価償却、課税所得、納税額等まで考えると3年目以降は赤字になることは間違いありません。しかも購入当初しばらくは地方でも空室率が「20%超」にならずとも、人口減少時代の今、都市回帰が始まってきています。
空室率は確実に増加する見積もりをしなければなりません。また、都心と地方の1棟物件を同じ価格帯で購入するのであれば、地方1棟物件の方が土地面積や建物面積のボリュームが大きくなるため、メンテナンスの運営費(OPEX)が増し、利回りが高くとも、空室率と運営費の負担が大きくなるためキャッシュフローのマイナスを加速させる投資といえます。
※但し、都心での投資であればクライアントのポートフォリオによってはキャッシュフローがマイナスでも良い場合があります。詳しくはコンサルタントへご相談ください。

投資分析シート
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