東京・城北エリアに注目　街ランキングが示す「穴場の街」 | 不動産投資・収益物件・賃貸経営ならOWNER"S|アクティスコーポレーション

新築マンションを購入する場合、一般的なサラリーマン家庭が用意できる予算はマンション販売価格で5000～6000万円、坪単価で250～300万円が相場と言われています。
ところがマンション販売価格が上昇傾向を続けている昨今、住宅地としての人気が高い城西・城南エリアのマンションは坪単価350～400万円が相場という状況です。これがJR山手線の内側エリアとなると別格で、今や坪単価600～800万円が相場です。新築は言うに及ばず、中古でも「億ション」がずらりという状況です。
こうした状況の中、「3LDKで坪単価250～300万円」の条件で物件を検索すると、浮かび上がってくるのが城北エリア（練馬、板橋、豊島、北、荒川、足立の6区）です。

城北エリアは城西・城南エリアと比べて住宅地としての知名度もブランディングイメージも弱いため、土地の価格も低めに抑えられています。それにより用地の取得も都心と比べて容易なことから、近年はマンション等の開発も盛んです。
交通の利便性などでは都心部や城南エリアには及びませんが、30分程度で都心へアクセスできるうえに価格が抑え目のマンションが手に入る「穴場エリア」として注目されています。また都心部と比べると賃料も抑えられていることから、単身者のみならずファミリー層の賃貸需要も多く、投資用物件の建築も増加傾向。投資家の間でも話題を集めています。

そんな中、不動産・住宅情報サイト「スーモ」が2016年3月に発表した『2016年版　みんなが選んだ住みたい街ランキング』の「2016年版　穴場だと思う街ランキング」編で城北エリアがベスト5を独占。これを機に城北エリアは「穴場の街」としての人気がにわかに高まっています。

城北エリアの魅力はエリアパフォーマンスの高さ

穴場の街ランキングでベスト5入りした街とは、1位が北千住（足立区）、2位が赤羽（北区）、3位が池袋（豊島区）、4位が巣鴨（同）、5位が大塚（同）。
これらの街がベスト5入りした理由について、スーモはだいたい次のように分析しています。

●北千住
5路線が乗り入れる交通利便性に加え、駅前再開発や商店街の新陳代謝、治安の向上などポジティブな要素が重なりイメージがアップ。
ここ10年間で東京電機大学を始め4大学がキャンパスを構え、北千住は多くの学生が行き交う街となった。昔ながらの商店街や横丁にはそうした若者向けのオシャレなカフェやビストロも増え、かつて「中高年の飲み屋の街」と言われた雰囲気も大きく変わりつつある。

●赤羽
交通利便性がよく商業施設が集まるわりには、家賃が比較的安い地域。2015年に放映された深夜ドラマで横丁の飲み屋やスナックが「横丁ルネッサンスの象徴の街」として取り上げられたこともあり注目を浴びた。さらに、2017年には東洋大学の情報学部キャンパス開設が予定されており、今後ますます活気づくと思われる。

●池袋、巣鴨、大塚
いずれもJR山手線沿線の街ながら比較的家賃が安く、飲食店が集まり、昔ながらの商店街も賑わうなど生活利便性の高さが大きな魅力として捉えられている。

要するに「交通と生活の利便性が高く、かつ分譲マンション販売価格や賃貸マンション賃料が安め」。これがベスト5を独占した理由と言えそうです。これらの理由は「エリアパフォーマンスの高さ」とも言えます。
エリアパフォーマンスの高さを計る条件に関しては、不動産コンサルタントの岡本郁雄氏が『マイナビニュース』のインタビュー（2015年6月9日付）の中で、概略を次のように説明しています。

1つ目は「ターミナル駅に近い」こと。成長企業の多くは都内で事業拠点を移動するケースが多い。この場合、取引先など「特定の場所に行きやすい立地」よりもさまざまな場所に行きやすいターミナル駅に近い立地の方が、通勤する社員にとっても事業活動にとっても便利である点。
2つ目は「周辺に再開発の余地と計画がある」こと。例えば品川駅周辺エリアの場合、かつての倉庫街に新築マンションが続々と開発され、東京都も品川駅周辺を「日本の成長を牽引する国際交流拠点」として街づくりのガイドラインを策定している。こうしたエリアは、将来的な利便性のアップや生活スタイルの向上が期待できる点。
3つ目は「マンション販売価格にまだ値頃感がある」こと。3LDKが4000万円台で買えるエリアなら、子育て層でも十分手の届く価格帯である点。

こうした3つの条件からも、穴場の街として注目度を高めつつある城北エリア。ベスト5以外にも注目すべき街が多いと言えそうです。不動産投資のマンションやアパートなど、物件選定の際には検討してみるとよいかもしれません。

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