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  • 矢川駅9分
  • 53,800万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
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不動産投資ケーススタディ24 借入金5,000万円というファイナンス不安を一棟投資で軽減

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38歳会社員のI様。金融資産は2,000万円お持ちでしたが、借入金も合計5,000万円と大きく、ファイナンスに不安がありました。仕事に追われる精神的なストレスも大きかった上、奥様がリタイアを考えていることも重なっていました。 そこで、金融資産のうち1,500万円までを使って、月間CF(キャッシュフロー)100万円を得たいとご相談にいらっしゃいました。

現状と目的

年齢 ……………… 38歳
職業 ……………… 会社員
年収 ……………… ご本人様450万円、奥様350万円
金融資産 ………… 2,000万円
投資目的 ………… 収入の柱とする/奥様がリタイアされる分の補填/仕事に追われることからの精神的解放
投資目標 ………… 月間CF100万円
投資可能金額 …… 1,500万円
目標達成期限 …… 最大20年(なるべく早く)


課題

世帯年収は800万円あるものの、個別に見るとI様が450万円、奥様350万円とそれぞれの収入は低く、金融機関の査定はきびしいものになると考えられます。さらに、奥様の公庫での既存借入が3,000万円ほど、I様ご本人の住宅ローンも2,000万円ほど残っている状況でした。
収入と借入れの両面に不安があることから、新規借入での物件購入は無理という思いがあったそうです。


提案

まずI様には、金融機関を選定することで借入れが可能になることと、金融機関による物件の選定が必要であることを理解していただきました。そして、金融機関の打診を先行することをご提案しました。当社は30以上の金融機関との取引実績があり、最適なパートナーを見つけるためのファイナンスアレンジが可能です。
その後、物件選定としては、CF目線での投資を行うとBS(バランスシート)が弱くなり、その資産部分を年収でカバーすることが難しいため、自己資金を投入して資産性の高い物件を購入することをご提案しました。
そうすることで、大家としての実績ができ、将来的に銀行からの評価も得やすい状態になることをご理解いただきました。


今回の投資内容

東京都多摩地域北部にある、小平市仲町の4,300万円のアパートを購入。
金融機関は西武信用金庫で、3,440万円・金利2%と好条件での借入れができました。

●物件取得価格:4,300万円
●EQ(自己資金):860万円(20%)
●LTV(ローン):3,440万円(金利2%/期間20年)
●シミュレーション結果
GPI(総潜在家賃収入) …………………… 384万円
EGI(実収入) ……………………………… 364万8,000円(95.0%)
OPEX(物件運用経費) …………………… 65万5,000円(17.1%)
NOI(純利益) ……………………………… 299万3,000円(77.9%)
ADS(元利返済額) ………………………… 208万8,000円(54.4%)
BTCF(税引き前キャッシュフロー) …… 90万5,000円(23.6%)


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売却想定

売却予定 ……………………………… 10年後
キャップレート(収益還元率) …… 9%
売却想定価格 ………………………… 4,100万円
売却益 ………………………………… 1,686万円


改善状況

ご相談時、金融資産をお持ちでありながら、ご夫婦それぞれの年収が低く、既存借入も多いことから、融資を受けられる金融機関が限定されていました。
しかし、今回の物件購入では自己資金の投入で金融資産は減りましたが、現在、購入当初より積算評価が負債を上回ることができました。
今後は、日々のBTCFを少しずつ貯め、残債を減らすことで保有物件の担保割れ状態を改善しながら、同時に次の投資に向けた資金を貯めることにより、信用保証を受けずに直接銀行から融資を受ける「プロパー融資」に有利な状況を形成することが可能です。


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